Comprar o primeiro imóvel no Rio raramente é um processo simples. Antes da assinatura do contrato, vem a maratona: escolher o bairro, comparar plantas, fazer as contas do financiamento e, no fim das contas, aceitar que morar bem na cidade custa caro. Nesse caminho, a compra na planta aparece como solução possível, e às vezes a única. O problema é que o tempo nem sempre joga a favor do comprador.
Com a cidade vivendo uma nova onda de lançamentos imobiliários, sobretudo no eixo Centro–Zona Sul e em bairros disputados como Ipanema, Botafogo e Barra da Tijuca, cresce também um incômodo cada vez mais comum. O prazo passa, a obra não termina e o sonho da chave na mão vai ficando para depois.
Não é uma dor restrita aos empreendimentos populares. Projetos de alto padrão, alguns com valores que passam facilmente da casa do milhão, também acumulam revisões de cronograma. Quando isso acontece, a expectativa dá lugar à insegurança, e a pergunta surge quase naturalmente: até onde o atraso é tolerável e quando a espera deixa de ser normal para virar problema?
Quando o atraso deixa de ser normal e vira problema jurídico
Do ponto de vista legal, o atraso só passa a existir formalmente após o vencimento do prazo contratual somado ao período de tolerância. Segundo o advogado Rafael Balaciano, do escritório Balaciano Advogados, a legislação é clara nesse ponto.
A obra é considerada atrasada quando ultrapassa a data prevista para entrega, acrescida do prazo de tolerância de 180 dias. Para fins legais, a conclusão do empreendimento ocorre com a averbação do habite-se na matrícula do imóvel, e não apenas com o término físico da obra.
Esse prazo de tolerância está previsto no artigo 43-A da Lei 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato, mas só é válido se estiver expressamente pactuado no contrato, de forma clara e destacada. Sem essa previsão, o incorporador não pode se beneficiar do período extra.
Empreendimentos de alto padrão também enfrentam atrasos
No Rio, alguns projetos conhecidos do mercado imobiliário tiveram seus cronogramas impactados, mesmo em áreas nobres. Entre os empreendimentos da Gafisa, há três casos com atraso informado: We Sorocaba, em Botafogo; Canto Mar, no Arpoador; e Invert Barra, na Barra da Tijuca.
Em nota, a empresa informou que o Canto Mar – Arpoador segue com previsão de entrega para o primeiro semestre de 2026. Segundo a incorporadora, o empreendimento conta com parceria financeira do BTG, responsável pela estruturação do funding necessário à construção. Já os projetos We Sorocaba e Invert Barra tiveram seus cronogramas revisados. A Gafisa afirma manter comunicação contínua com os compradores, garantindo que todos sejam informados sobre as atualizações dos projetos.
Outro caso é o IPA Studios, em Ipanema, da SIG Engenharia. A construtora explicou que obras de retrofit costumam apresentar maior complexidade por lidarem com estruturas existentes e vícios ocultos que só aparecem após o início da obra, como problemas estruturais ou concretos fora de norma. Ainda assim, segundo a empresa, o empreendimento obteve o habite-se dentro do prazo de carência previsto em contrato.
Já a Capital 1, responsável pelo Niemeyer 360, que segundo o mercado estaria em atraso, informou que as obras seguem dentro do prazo contratual, com previsão de dezembro de 2025 mais 180 dias de tolerância. A expectativa é que o habite-se seja emitido até o fim de janeiro, quando se iniciará a entrega das unidades.
O que o comprador pode fazer quando a obra atrasa, segundo o advogado imobiliário Rafael Balaciano
Quando um empreendimento imobiliário passa a ser considerado oficialmente atrasado do ponto de vista jurídico?É considerado atrasado do ponto de vista jurídico quando ultrapassar a data prevista para a entrega, acrescida do prazo de tolerância de 180 dias. Para fins legais, considera-se concluída a obra com a averbação do habite-se na matrícula imobiliária do terreno.
Existe prazo de tolerância previsto em lei ou em contrato para a entrega do imóvel?Sim. O artigo 43-A da Lei 13.786/18 (Lei do Distrato) estabelece em seu artigo 43-A que a entrega do imóvel pode ocorrer em até 180 (cento e oitenta) dias corridos após a data contratualmente prevista como data de conclusão do empreendimento.Porém, o mesmo artigo determina que para tal, é necessário que esteja expressamente pactuado, de forma clara e destacada.Ou seja, se estiver estipulado em contato esse prazo de tolerância, não poderá o adquirente nesse período buscar a resolução do contrato e nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
O que o comprador precisa analisar no contrato antes de reclamar judicialmente o atraso da obra?Deve verificar a data final designada para conclusão do empreendimento, bem como se em seu contrato constou expressamente pactuado o prazo de tolerância, de forma clara e destacada.
Atraso por falta de licença ou por embargo entra na mesma categoria de atraso de obra?Sim. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro vem entendendo que tais eventos constituem fortuito interno, que são riscos inerentes à própria atividade exercida, não eximindo a sua responsabilidade pelo atraso na obra.
Quais são os principais direitos do comprador quando a obra atrasa além do prazo permitido?O comprador terá direito a exigir o cumprimento do contrato ou rescindi-lo, recebendo de volta os valores desembolsados, devidamente corrigido e atualizado, além da multa estabelecida, conforme determina o § 1º do artigo 43-A da Lei do Distrato.Além disso, poderá pedir indenizações por danos materiais, como aluguéis pagos no período que já deveria ter recebido o seu imóvel, além de danos morais, diante da frustração e angústia por não ter recebido o imóvel na data aprazada.
O comprador pode então exigir multa ou indenização pelo atraso na entrega do imóvel?Sim. O § 1º do artigo 43-A da Lei do Distrato prevê o pagamento da multa estabelecida.Poderá pleitear indenização por danos materiais e morais, como mencionado anteriormente.
Em que situações o comprador pode pedir a devolução dos valores pagos?Se o incorporador atrasar a entrega do imóvel, já contados o prazo de tolerância e, o comprador não tiver dado causa ao atraso, poderá pleitear a devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigido e com aplicação de multa.Tal previsão também está disposta no § 1º do artigo 43-A da Lei do Distrato.
A devolução do dinheiro deve ser integral ou pode haver retenção de valores?Se o comprador não tiver dado causa ao atraso a devolução deve ser integral. Haverá retenção se o desfazimento do negócio se der, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação pelo comprador. Nesses casos a Lei do Distrato, em seu artigo 67-A, prevê a retenção, à título de pena convencional, que não poderá exceder 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.O Superior Tribunal de Justiça também vem entendendo nesse sentido, no que tange a limitação da retenção em 25% dos valores pagos.Nos casos que a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, a retenção poderá chegar ao limite de 50% dos valores pagos, na forma do contido no § 5º do artigo 67-A da Lei do Distrato.
A construtora pode alegar “força maior” para justificar o atraso na entrega da obra? Em que casos isso é aceito?A alegação de força maior para justificar o atraso raramente é aceita pelo nosso Tribunal. Somente serão aceitas para casos imprevisíveis e inevitáveis, considerados eventos extraordinários que impossibilite a execução do contrato, que fogem totalmente do domínio da construtora, o que dificulta tal justificativa, como os desastres naturais (terremotos e tsunamis).
É permitido alterar o projeto original do empreendimento durante a obra por causa de entraves legais?Sim. Porém, isso deve ser feito de forma oficial e documentada para evitar multas e até demolições. Essas alterações no projeto original do imóvel são aceitas desde que, essas modificações sejam justificadas por questões técnicas, legais ou para aprimoramento do empreendimento, e que não alterem substancialmente a essência do projeto ou diminuam a qualidade do imóvel, assim como, não gere prejuízo ao adquirente.
A construtora pode continuar vendendo unidades mesmo com a obra atrasada ou embargada?É preciso separarmos a obra atrasada da obra embargada. Não há problema de a construtora continuar vendendo unidades da obra atrasada, pois se agir dessa forma, nesses novos contratos, o prazo de entrega fatalmente será outro.Já com relação a obra embargada, embora não haja também nenhuma proibição, a construtora ao menos não deveria continuar negociando as unidades imobiliárias, pois tal prática seria extremamente arriscada, podendo ser considerada abusiva, em total afronta aos direitos do consumidor.
Quanto tempo, em média, dura um processo judicial envolvendo atraso de obra?Esse tempo é muito variável. Dependerá da complexidade de cada caso específico e principalmente do cartório correspondente para a análise do processo. Pela minha experiência esses processos duram em média de 2 a 5 anos.
O consumidor deve entrar com ação individual ou é melhor optar por uma ação coletiva?A lei permite que o consumidor faça essa escolha. A ação coletiva facilita o acesso a justiça e reduz os custos, evitando, também, decisões conflitantes. Ao optar por seguir de forma individual, o consumidor buscará ter a defesa do seu interesse particular, sem ficar na dependência da análise de forma coletiva.
Você já explicou que o comprador pode pedir indenização pelo aluguel pago durante o período de atraso. Poderia explicar melhor como funciona essa questão?Durante o atraso o comprador tem direito a pedir o ressarcimento dos valores pagos à título de aluguel, pois ficou sem o seu imóvel que serviria para moradia, devendo, assim, a construtora compensar esse prejuízo financeiro. É importante que o comprador guarde todos os recibos de pagamento do aluguel, durante o período do atraso, a fim que possa buscar judicialmente o ressarcimento das quantias desembolsadas.Há também a opção de indenização por lucros cessantes, que são os aluguéis que o comprador deixou de receber em função do atraso da entrega do imóvel. Ou seja, os ganhos que o comprador deixou de auferir em virtude do inadimplemento da obrigação.
Há possibilidade de indenização por danos morais nesses casos?Sim. O atraso na entrega de imóvel é passível da danos morais, pois gera frustração e transtornos, que ultrapassam o mero aborrecimento, sendo evidente, a falha na prestação do serviço, com flagrante descumprimento dos deveres contratuais que devem ser reparados.Em geral, o atraso na entrega do imóvel ultrapassa o mero dissabor cotidiano, pois frustra a legítima expectativa do adquirente em receber o bem na data pactuada.
Quais cláusulas contratuais costumam ser consideradas abusivas em casos de atraso de obra?Um exemplo corriqueiro de cláusulas abusivas é a previsão de multa apenas para o comprador em caso de atraso no pagamento, mas deixam de estabelecer qualquer penalidade equivalente para a construtora em caso de atraso na obra.Inclusive o Superior Tribunal de Justiça, já se manifestou acerca disso, através do TEMA 971, estabelecendo que “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Ou seja, trata-se de inversão da cláusula penal em favor do adquirente. Outro exemplo de cláusula abusiva é fazer constar prazos superiores ao de 180 dias (prazo de tolerância) para os casos de atraso na obra.
Qual deve ser o primeiro passo do comprador ao perceber o atraso na entrega do imóvel?O primeiro passo é verificar o seu contrato e confirmar se o prazo de tolerância já foi ultrapassado. Caso já tenha passado também tal prazo, o comprador deve imediatamente entrar em contato com a construtora ou incorporadora para saber o real motivo do atraso, solicitando uma justificativa formal e uma nova previsão de data para entrega do imóvel. É fundamental também procurar imediatamente um advogado especialista na área imobiliária, pois o profissional poderá orientar os melhores caminhos a serem seguidos, sempre protegendo e resguardando os direitos do comprador.
Quais documentos o comprador deve guardar para uma eventual ação judicial?É essencial ter em mãos o contrato de compra e venda, pois nele estará estabelecido os prazos, condições, penalidades, entre outras.Os comprovantes de pagamento de todos os valores desembolsados são essenciais para o pedido de eventual devolução. Também é importante juntar recibos dos aluguéis eventualmente pagos para moradia, em função do atraso na obra. É importante também ser comprovado o atraso da obra, que pode se dar por fotografias do local ou até mesmo pelas trocas de e-mails ou qualquer outra correspondência que demonstre o descumprimento contratual.
Quando é o momento certo de procurar um advogado?É fundamental que o comprador assim que constate o atraso na entrega da obra, procure um advogado especialista na área imobiliária, pois o profissional poderá orientar os melhores caminhos a serem seguidos, sempre protegendo e resguardando os seus direitos.
O que o comprador nunca deve fazer para não perder seus direitos?O comprador nunca deve assinar qualquer documento entregue pela construtora, sem antes buscar uma orientação com um advogado especialista na área imobiliária.
Nem toda compra na planta é igual: entenda a diferença jurídica
Um ponto que costuma passar despercebido pelos compradores é que nem toda obra na planta segue o mesmo modelo jurídico. Essa diferença impacta diretamente direitos, riscos e responsabilidades em caso de atraso.
Segundo a advogada Fabiana Oliveira, da Orcc Advogados, há uma distinção fundamental entre incorporação imobiliária e construção por administração: “Na incorporação imobiliária, o empreendimento é registrado em cartório. A incorporadora é dona do terreno, desenvolve o projeto e comercializa as unidades. O comprador adquire um direito real sobre a futura unidade, com preço definido, e o risco da obra é da incorporadora. Já na construção por administração, não há venda de unidades. O comprador participa do custeio da obra, assume os riscos e tem apenas um direito contratual. O valor final pode variar, e a empresa contratada atua apenas como administradora da construção, sem ser dona do terreno ou do empreendimento”, explica.
Ainda segundo Fabiana, o resultado muda conforme o modelo jurídico por trás do contrato. “Essa diferença impacta financiamento, atrasos, responsabilidades e até divórcio e herança. Antes de assinar, entenda qual modelo jurídico está por trás do contrato. Em caso de atraso, os direitos do comprador variam conforme o modelo do contrato”, diz.
Incorporação imobiliária x Construção por administração
Incorporação imobiliária: é possível exigir a entrega, aplicar multa, pleitear lucros cessantes ou rescindir o contrato com restituição dos valores pagos.
Construção por administração: como o risco da obra é do comprador, não há multa automática. A indenização depende de prova de culpa da administradora, muitas vezes limitando-se à rescisão contratual.
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