Terceiro estado do país com mais condomínios, Rio é primeiro em inadimplentes

Com 39,5 mil condomínios, o Rio é o terceiro maior número do país, atrás apenas de São Paulo (com 81,4 mil condomínios) e Minas Gerais (com 51,1 mil). No entanto, quando o assunto é a inadimplência dos condôminos, o estado supera os vizinhos e fica no alto do pódio. Os dados são de um censo da uCondo, com informações do IBGE e da Receita Federal.

A pesquisa, que avalia as médias de ocupação e aspectos financeiros dos complexos residenciais no país, indica um aumento no número de condôminos. Segundo os dados, quase 40 milhões milhões de brasileiros vivem em condomínios atualmente.

Apesar disso, outro índice que cresce junto disso é o de atrasos nas contas. De acordo com o levantamento, a média de inadimplências aumentou mais de 2% do final de 2024 para o início de 2025.

O estado do Rio está entre os responsáveis por aumentar esse percentual. Por mais que Norte e Nordeste continuem sendo as regiões mais inadimplentes, o Rio é o estado com mais atrasos de conta fora dessas regiões. No primeiro semestre deste ano, o índice de inadimplência fluminense chegou a 17,42%, maior número registrado desde o início da série histórica.

Custo de vida elevado no Rio pode explicar atraso nos pagamentos

Uma das possíveis causas para o avanço nos atrasos é o aumento no valor das taxas condominiais. A pesquisa não traz dados específicos sobre os valores no Rio, mas aponta que, no cenário nacional, o valor médio das taxas subiu de R$ 413 em 2022 para R$ 516 em 2025.

Esse aumento, por sua vez, reflete uma alta tanto nos valores de bens e serviços gerais, como destaca o advogado e professor André Luiz Junqueira, que representa cerca de 10% dos condomínios do Rio no escritório Coelho, Junqueira & Roque Advogados. Ele acredita que o caso fluminense, em especial, está diretamente ligado a esse aumento no custo de vida, que, para ele, é especialmente alto no Rio.

“Um dos aspectos que contribui para a inadimplência é o custo de vida no Rio de Janeiro, que tem aumentado mais até que em outros estados, eu diria. Quando aumento esse custo, o metro quadrado aumenta. Eu diria que o principal ‘vilão’ responsável por isso é a [tarifa de] água. Temos tarifas cada vez mais altas, que fazem com que muitos condomínios não tenham condições de pagar a conta”, destaca o advogado.

Síndicos irregulares também podem estar por trás da inadimplência em condomínios

Outro fenômeno que pode estar influenciando as taxas de inadimplência no Rio é a atividade irregular de sindicância. Segundo o especialista, o estado tem visto um aumento no número de síndicos profissionais, que pode mascarar algumas práticas indevidas na cobrança — o que dificulta o pagamento para quem mora em complexos imobiliários.

“Muitas vezes, sindicatos profissionais estão muito preocupados em ganhar dinheiro, mas não são capacitados, não são qualificados — ou pior: são antiéticos. Temos também muitas empresas de cobrança com maioria de não advogados, o que é irregular. Quem pode cobrar condomínio é advogado, não é empresa de cobrança. É uma atividade exclusiva da advocacia, mas você vê isso com uma frequência grande”, enfatiza Junqueira.

Síndicos do Rio têm maior remuneração, mas média não reflete cotidiano de condomínios do estado

Sobre o exercício da sindicância, um outro dado do levantamento que chama a atenção é a média de remuneração. O cenário nacional tem média de salários para síndico em R$ 1.520. Aqui no Rio, porém, a média de remunerações em 2025 chegou a R$ 2.115, maior valor do país.

O dado não indica, necessariamente, a realidade da maioria dos condomínios. A própria pesquisa destaca que o número é impulsionado pelos residenciais “de grande porte” e pela alta demanda por síndicos profissionais no estado. No caso dos síndicos “orgânicos”, que prestam o serviço sem vínculo empregatício, o valor costuma ser bem menor, segundo Junqueira.

“Se formos pegar os síndicos orgânicos, remunerados indiretamente com exceção da cota, o valor médio é bem menor do que essa média da pesquisa. Quando a remuneração é baixa, ela acaba obrigando o síndico profissional a ter muitos condomínios. E o síndico orgânico, quando ganha um valor baixo, acaba não se dedicando com muito empenho”, explica o especialista.

Além da receita e do IBGE, a pesquisa também usa dados do CAGED e da Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC).

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